Der Immobilienkaufvertrag - die grundsätzlichen Aspekte kurz zusammengefasst

posted am: 6 Dezember 2019

Der Immobilienkaufvertrag, bspw. von Verband der Wohneigentümer e.V, ist der letzte Schritt zum Erwerb des Eigentums an einer Immobilie (z. B. Haus oder Wohnung). Dieser Vertrag beinhaltet alle den Kauf regulierenden Rechte sowie Pflichten und ist zugleich sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer der Nachweis, dass diese Rechte und Pflichten juristisch statthaft und gerichtlich durchsetzbar sind. Spezielle Absprachen oder Vereinbarungen, die nicht Inhalt des Immobilienkaufvertrags sind, besitzen für den Kauf keine Wirksamkeit und können bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Kauf nicht als Argument oder Beweis dienen. Es gilt daher, mit der Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags im Hinblick auf den Erwerb des Eigentums an der Immobilie bei allen beteiligten Vertragsparteien abschließend Rechtssicherheit zu schaffen.Für einen Vertrag kann ausschließlich der Notar abschließend Rechtssicherheit schaffen. Der Immobilienkaufvertrag ist daher prinzipiell notariell anzufertigen und auch notariell zu beglaubigen. Die Inhalte des notariellen Vertrags sind überwiegend standardisiert und folgen einem bewährten sowie rechtssicheren Muster. In den Mustervertrag nimmt der Notar zusätzlich die zwischen Käufer und Verkäufer individuell vereinbarten Details auf.Grundlegend enthält jeder Immobilienkaufvertrag den Namen, das Geburtsdatum und die Anschrift sowohl des Käufers als auch des Verkäufers. Ebenso ist die dem Vertrag zugrundeliegende Immobilie genau bezeichnet. Benannt sind auch die mit der Immobilie übernommenen Gegenstände oder Altlasten (z. B. Sondermüll, der den Kaufpreis der Immobilie reduziert). Bei bestehenden Grundschulden ist vertraglich deren Löschung oder Übernahme geregelt.Im Hinblick auf den Kaufpreis und den Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer sind bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Rücklagen für die Instandhaltung gesondert ausgewiesen. Denn der Kaufpreis muss für die Berechnung der Grunderwerbsteuer und weiterer Nebenkosten „bereinigt“ sein. Zudem enthält der Vertrag Regelungen zur Fälligkeit und zur Zahlung des Kaufpreises. Mit der Übergabe des Schlüssels der Immobilie erlangt der Käufer lediglich den Besitz an der Immobilie. Er kann sie zunächst für seine Belange nutzen. Das Eigentum an der Immobilie besteht jedoch erst nach dem Begleichen der Grunderwerbsteuer und der vollständigen Zahlung des Kaufpreises, welches zur Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch führt. Zusätzlich sind alle sonstigen Grundbucherklärungen wie Wohnungsrechte, Wegerechte oder Grundpfandrechte in den Vertrag aufgenommen.Die Notarkosten für den Immobilienkaufvertrag zahlt regelmäßig der Käufer. Eine gesetzliche Regelung, die ausschließlich den Käufer zur Zahlung der Notarkosten verpflichtet, besteht aber nicht. Im Grundsatz müssen sich Käufer und Verkäufer über diese Zahlungsverpflichtung individuell einigen. Nach der Unterzeichnung des Vertrags besteht weder für den Käufer noch für den Verkäufer ein Rücktrittsrecht. Beide Parteien müssen die vereinbarten Rechten und Pflichten termingerecht und unbedingt erfüllen. Ein Rücktritt des Käufers ist nur bei erheblichen Mängeln an der Immobilie, die vor der Unterzeichnung des Vertrages verschwiegen wurden, möglich. Der Verkäufer kann zurücktreten, sofern der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlt.

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